自2024年7月1日起，台灣的房地產稅制迎來了重大變革，俗稱「囤房稅 2.0」的《房屋稅條例》修正案正式上路。究竟囤房稅 2.0 是什麼？它不僅是稅率的調整，更是一項旨在實現居住正義、抑制房市短期投機的結構性改革。對於持有房產的您來說，了解新制的囤房稅 2.0 計算方式與其帶來的深遠影響至關重要。這項新政策將於2025年5月首次申報，屆時，您收到的房屋稅單金額可能會與以往大不相同。本篇文章將從專家視角，為您全面拆解囤房稅 2.0 的核心概念、稅率變化，並深入分析對不同族群的衝擊與應對策略。
囤房稅 2.0 的核心精神在於「全國總歸戶」與「全數累進課稅」。過去的囤房稅（1.0 版本）是以縣市為單位分開計算，讓持有多戶房產的屋主可以透過將房產分散在不同縣市來規避較高的稅率。然而，新制將您在全國持有的「非自住」住家用房屋合併計算戶數，再根據總戶數對應的稅率級距課稅，有效杜絕了過往的避稅空間。這項改變意味著，對於擁有多間房產的「囤房大戶」來說，持有成本將顯著增加，從而可能促使他們將閒置房屋釋出至租賃或買賣市場，這也是政策制定者所期望達成的目標。
理解「囤房稅 2.0 是什麼」是2025年所有房產持有者財務規劃的第一步。
許多人會問，這項改革是否會影響到只有一間房子的自住家庭？答案是：不但不會，甚至可能帶來好處。囤房稅 2.0 特別針對全國僅持有1戶自住房屋的家庭，將其房屋稅率從現行的1.2%調降至1.0%，實質上為單純自住者減稅。這項設計明確傳達了政策的導向：保障自住需求，同時加重非自住房屋的持有成本。因此，這波稅制改革的重點打擊對象，是那些將房地產視為投資工具，而非居住必需品的族群。
囤房稅 1.0 vs 2.0：新舊制度差異一覽 📊
要深刻理解囤房稅 2.0 帶來的變革，最好的方式就是與舊制（1.0）進行比較。過去的制度存在明顯的漏洞，讓政策效果大打折扣。以下透過表格為您清晰呈現兩者之間的核心差異，讓您一目了然新制「新」在哪裡。
| 比較項目 | 囤房稅 1.0 (舊制) | 囤房稅 2.0 (新制) |
|---|---|---|
| 歸戶方式 | 縣市歸戶 (可跨縣市分散避稅) | 全國總歸戶 (杜絕跨縣市避稅漏洞) |
| 非自住稅率 | 各縣市自訂，稅率區間為 1.5% ~ 3.6% | 全國統一累進稅率，區間為 2.0% ~ 4.8% |
| 單一自住稅率 | 法定稅率為 1.2% | 降至 1.0% (對自住家庭減稅) |
| 出租與公益 | 稅率與一般非自住相同 (1.5% ~ 3.6%) | 申報租賃所得達標或作為公益出租人，適用優惠稅率 1.5% ~ 2.4% |
| 繼承共有 | 視為一般非自住，計入囤房戶數 | 非自願性繼承共有房屋，法定稅率為 1.5% ~ 2.4%，避免懲罰性課稅 |
| 建商待售屋 | 稅率與一般非自住相同 (1.5% ~ 3.6%) | 持有2年內，適用稅率 2.0% ~ 3.6%，超過2年則適用最高4.8% |
從上表可見，囤房稅 2.0 的設計更為精細且具針對性。它不僅提高了多屋族的持有成本，也透過優惠稅率引導空屋進入租賃市場，並為繼承等非自願持有情況提供了緩衝。這是一個「蘿蔔與棍子」並用的策略，一方面加稅，另一方面也提供節稅的路徑，鼓勵房產所有者做出符合政策方向的選擇。
囤房稅 2.0 計算方式全解析 💡
了解政策差異後，接下來是大家最關心的實際計算問題。2025年5月您要繳納的房屋稅，將依循以下公式計算：
囤房稅 2.0 應繳稅額 ＝ 房屋課稅現值 × 稅率 × (持有月數 / 12)
這個公式看似簡單，但其中每個變數都藏有細節。讓我們逐一拆解：
1. 房屋課稅現值
這是計算房屋稅的稅基，並非房屋的市場交易價格。它是由地方政府的「不動產評價委員會」評定，通常遠低於市價。其評定標準包含三大要素：
- 房屋標準單價：根據房屋的建材（如鋼筋混凝土、磚造等）、用途（住家、營業用）、總樓層數來決定每平方公尺的標準價格。
- 路段率：考量房屋座落的地點、交通便利性、商業繁榮程度等因素，給予不同的加價比率。這也是為何市中心蛋黃區的房屋稅會比郊區高的原因。
- 折舊率：房屋會隨著時間而老化，因此會根據屋齡計算折舊，屋齡越高，課稅現值通常越低。
想查詢自家房屋的課稅現值，最直接的方式就是拿出您過去的房屋稅單，上面會明確記載。或可至地方稅務機關網站查詢，例如臺北市稅捐稽徵處網站就有提供相關查詢服務。
2. 稅率（核心變革）
這是囤房稅 2.0 最大的變革所在。稅率不再由地方政府各自為政，而是根據您全國持有的「非自住」住家戶數，採用累進稅率。以下是新制的全國統一稅率表：
| 房屋類型 | 適用條件 | 新制稅率 (2.0) |
|---|---|---|
| 自住 | 全國僅持有 1 戶並設籍自住 | 1.0% (減稅) |
| 本人、配偶、未成年子女合計3戶內，有設籍自住 | 1.2% (維持不變) | |
| 出租 / 繼承 | 出租且申報租賃所得達標／繼承共有 | 1.5% ~ 2.4% (優惠稅率) |
| 公益出租人 | 比照自住稅率 1.2% | |
| 非自住 (囤房) | 全國持有 2 戶以下 | 各地方政府自訂 2.0% ~ 3.6% |
| 全國持有 3-5 戶 | 各地方政府自訂 2.6% ~ 3.8% | |
| 全國持有 6-7 戶 | 各地方政府自訂 3.2% ~ 4.2% | |
| 全國持有 8 戶以上 | 各地方政府自訂 3.8% ~ 4.8% (最高) |
簡單來說，系統會先將您名下所有非自住的住家用房屋加總，確定您落在哪個戶數級距，然後該級距對應的稅率將適用於您「所有」的非自住房屋。這就是「全數累進」的概念，威力相當驚人。
3. 持有月數
房屋稅是按月計算的。如果您在年度中途買賣房屋，稅金會依照您實際持有的月數比例來計算。2025年5月首次申報時，計算的期間是2024年7月1日至2024年12月31日，共6個月。因此，首次收到的稅單金額會是半年的稅額。
囤房稅 2.0 對我有影響嗎？四大族群影響評估 🧭
面對如此重大的稅制改革，不同背景的人感受會大相徑庭。以下我們將從四個主要族群的角度，深入剖析囤房稅 2.0 的影響。
族群一：多屋族與包租公 (衝擊最大)
這無疑是受創最深的族群。過去將房產分散在台北、新北、桃園的避稅手法已完全失效。讓我們來做個情境模擬：
案例：陳先生在台北、新竹、高雄各有一間非自住房屋（共3戶），每間房屋的課稅現值皆為100萬元。他另有一戶自住房屋。
舊制 (1.0) 計算：由於是縣市歸戶，每縣市都只有1戶非自住，適用最低稅率1.5%。
總稅額 = (100萬 × 1.5%) × 3戶 = 45,000 元。
新制 (2.0) 計算：全國總歸戶共3戶非自住，假設地方政府訂定的稅率為3.2%。
總稅額 = (100萬 × 3.2%) × 3戶 = 96,000 元。
結論：陳先生的房屋稅負擔，在新制下暴增了 113%。若他持有更多戶數，稅率將更高，稅金增長幅度會更為可觀。這將迫使他重新評估持有這些房產的成本效益。
對於包租公而言，這項政策提供了轉機。如果他們將房屋出租，並誠實申報租賃所得，就有機會適用1.5%至2.4%的優惠稅率，遠低於囤房的重稅。這等於是政府在引導他們將閒置資產轉為有效的租賃供給。
族群二：單純自住戶 (實質減稅)
對於全台灣廣大的自住家庭來說，囤房稅 2.0 其實是個好消息。只要您和配偶、未成年子女在全國範圍內僅持有1戶房屋，且已辦妥戶籍登記，沒有出租或營業使用，房屋稅率將從1.2%降至1.0%。雖然稅基（房屋課稅現值）不變，但稅率降低了約16.7%，也算是不無小補的減稅紅包。
族群三：租屋族 (短期可能承壓，長期看供給)
租屋族的心情可能比較複雜。短期內，部分房東可能會試圖將增加的稅負成本轉嫁到租金上，導致租金上漲的壓力。然而，從中長期來看，政策的設計是鼓勵空屋出租。當越來越多的房東為了適用較低的優惠稅率而將房屋釋出到租賃市場時，市場供給增加，有助於穩定甚至抑制租金的過快上漲。對租客而言，選擇與那些願意申報租賃所得的「誠實房東」簽約，未來或許能獲得更穩定的租賃環境。
族群四：準購屋族 (市場觀察期)
囤房稅 2.0 的目的之一是健全房市，讓房價回歸合理。對於正在觀望的購屋族來說，這是一個值得期待的政策。當多屋族的持有成本大幅提高，可能會促使部分屋主出售手中多餘的房產，增加市場上的待售物件數量。供給增加，理論上有助於緩和房價漲勢。然而，房價受到多重因素影響，包括利率、經濟景氣、土地及營建成本等。囤房稅 2.0 雖是一劑猛藥，但其效果需要時間發酵，準購屋族可以密切觀察2025年第一季後的市場變化，作為進場的參考。
面對囤房稅 2.0，多屋族該如何規劃？💰
如果您是持有多戶房產的屋主，面對即將到來的加稅衝擊，現在就是重新檢視資產配置的關鍵時刻。與其被動等待稅單，不如主動規劃。以下提供幾個合法的應對方向：
- 資產活化，轉租為安：這是最符合政策導向的選擇。將閒置的非自住房屋出租，並依法向國稅局申報租賃所得。如此一來，不僅能將資產從「負擔」轉為能產生現金流的「資產」，還能享受1.5%~2.4%的優惠稅率，遠比被課徵最高4.8%的囤房稅來得划算。您也可以考慮加入社會住宅包租代管計畫，成為公益出租人，房屋稅率更能比照自住的1.2%。
- 汰弱留強，優化配置：全面評估您手中所有房產的增值潛力、租金收益率與維護成本。可以考慮出售那些增值空間有限、管理麻煩或租金投報率不佳的物件，將資金集中到更具潛力的資產上。減少持有的非自住戶數，是降低整體稅率級距最直接有效的方法。
- 家人間的資產移轉：如果您的成年子女名下無房，可以考慮透過贈與或買賣的方式，將房產移轉給他們。這樣不僅能降低您個人的囤房戶數，也能幫助子女建立自己的資產。但請注意，贈與會涉及贈與稅，買賣則需有真實的金流證明，操作前務必諮詢專業會計師或代書，做好完整的稅務規劃。
- 變更房屋用途：若您持有的房屋符合自住定義（例如，提供給直系尊親屬如父母、成年子女居住），且他們已在該處設立戶籍，務必向稅捐機關申請變更為自住用途。每一申報戶（本人、配偶及未成年子女）可有3戶自住房屋適用1.2%的稅率，這也是一個重要的節稅管道。
總而言之，囤房稅 2.0 的時代，房地產「只買不賣、長期持有」的傳統觀念將受到挑戰。更精細化、動態的資產管理將成為多屋族的必修課。
常見問題 FAQ ❓
Q1：我只有一間房子，囤房稅 2.0 會讓我繳更多稅嗎？
完全不會，反而會更少。如果您全國僅持有這一戶房屋，並且符合自住條件（已設戶籍、無出租營業），您的房屋稅率將從原本的1.2%調降至1.0%。這項政策對單純自住者是利多。
Q2：我和兄弟姊妹共同繼承一戶老家，沒人住也租不掉，會被課重稅嗎？
不會。囤房稅 2.0 考慮到這種非自願持有的情況。對於因繼承而取得的共有房屋，新制給予了緩衝，將其歸類於「非自住」中的優惠類別，適用1.5%至2.4%的稅率，而不會直接跳到2.0%起跳的囤房稅率，避免了懲罰性課稅。
Q3：囤房稅 2.0 的稅金什麼時候開始繳？
新制是從2024年7月1日開始實施。房屋稅是每年5月開徵前一年度7月1日至當年6月30日的稅額。因此，您將在2025年5月收到第一張適用新制的稅單，課稅期間為2024年7月1日至2024年12月31日（共6個月）。完整的全年新制稅額，將在2026年5月繳納。
Q4：建商蓋好房子還沒賣掉的「待售屋」，也要課囤房稅嗎？
是的，但有緩衝期。為了避免影響建商正常的銷售流程，新法規定，建商持有2年內的待售房屋，適用2.0%至3.6%的稅率。但若持有超過2年仍未售出，則將被視為長期囤房，稅率將會提高，最高可能適用到4.8%，藉此督促建商加速銷售。
Q5：房東真的會把增加的稅金轉嫁到租金上嗎？
這取決於市場的供需狀況。在租屋需求強勁的區域，房東確實有較高的議價能力，可能嘗試轉嫁成本。然而，囤房稅 2.0 同時也提供了「誠實申報租金收入即可享低稅率」的誘因。當越來越多空屋被釋出到租賃市場，供給增加將會抑制租金漲幅。因此，長期來看，租金市場將呈現一個多方博弈的局面，全面性的租金飆漲並非必然結果。
結論
總結來說，「囤房稅 2.0 是什麼？」它不僅僅是一次稅率的調整，更是台灣房地產稅制走向透明化與公平化的重要里程碑。透過「全國總歸戶」與「差別化累進稅率」，新制精準地提高了多屋族的持有成本，同時為自住者與願意釋出空屋的房東提供了減稅誘因。這項政策的實施，預期將對房地產市場的結構產生深遠影響，引導房屋資源從投資炒作回歸到居住使用的本質。
對於每一位房產持有者而言，2025年將是檢視自身資產配置的關鍵年。無論您是多屋族、自住戶還是租屋族，理解囤房稅 2.0 的運作邏輯，並及早規劃因應策略，都是在這個新時代下不可或缺的理財功課。市場的變化需要時間觀察，但可以確定的是，房地產的遊戲規則正在改變，更專業、更理性的資產管理思維將成為致勝的關鍵。
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