想要購房卻對房貸條件感到困惑?其實,房屋貸款的申請過程是有條不紊的,雖然每家銀行的房貸條件不同,但無論是普通房貸還是二胎房貸,貸款審核標準都非常嚴格。在這篇文章中,理財研究室將詳細介紹 2025 年房貸申請的四大重要條件、所需文件、申請技巧及房貸試算,幫助你更好應對房貸申請,提高成功獲貸的機會。
房貸申請 4 大條件
1、年齡與信用記錄
- 年齡限制:根據銀行的要求,申請人年齡需介於 18 至 65 歲之間,部分銀行可接受的上限為 70 歲,但條件較為苛刻。房貸期數一般都很長,銀行會考慮到申請人在未來能否按時還款,因此會將年齡納入評估範圍。
- 信用紀錄:良好的信用紀錄對房貸申請至關重要。銀行會查看你的信用報告,了解過去是否有逾期還款或其他信用不良記錄。即便你沒有信用卡,也不代表信用良好,如果與銀行的往來紀錄不足,銀行無法有效評估你的還款能力,這會影響房貸申請。
2、財力證明
在申請房貸時,銀行會要求你提供明確的財力證明,這樣他們才能確保你有足夠的償還能力。通常,這些證明包括薪資證明、轉帳紀錄等,且最少需要提供 6 個月以上的收入記錄。若你是高收入職業(如醫生、律師等),那將享有更好的貸款利率。
3、房屋狀況
- 屋齡與貸款年限:房屋的屋齡會直接影響你的貸款資格。根據規定,貸款年限與屋齡加總不得超過 50 年。例如,如果你選擇購買一棟 30 年歷史的房屋,貸款年限最多只能設為 20 年;如果是 40 年老屋,那麼貸款期限則限於 10 年。選擇較新的房屋不僅能提高貸款額度,也有助於降低還款壓力。
- 地段位置:房屋所處的地理位置對房貸申請有很大影響。一般來說,位於市中心或生活機能良好的區域,銀行會更傾向於批准較高額度的貸款。而位於偏遠地區的房產,由於市場需求較低,貸款額度通常也會相對較低。
- 房屋型態:銀行會避免貸款向存在重大瑕疵的房屋,如海砂屋、傾斜屋、輻射屋等,這些房屋結構安全性差,無法保證房屋價值,因此會被排除在外。
- 空屋率:如果所在區域的空屋率過高,可能會使銀行認為該地區的房價未來有下跌風險,從而對貸款額度進行調整。
4、自備款:房價 20 %至 30 %
自備款是貸款人需自行支付的部分,通常佔房價的 20 % 至 30 %。銀行會要求提供自備款來降低風險,並且自備款越高,貸款額度與放貸意願也會越大。若自備款較少,銀行可能會提高利率或降低貸款額度。首次購房者若自備款較低,可能享有政策優惠,貸款成數可達 80 %。然而,自備款過低可能增加每月還款壓力,影響未來的信用狀況。
房貸申請所需資料
- 個人證件: 身分證、戶口名簿、結婚證書(若已婚)
- 財力證明: 薪資證明、扣繳憑單、經常往來存摺、不動產權狀等
- 聯徵信用報告: 銀行會自行查詢,建議提前確認自己的信用狀況
- 購屋合約: 房屋買賣合約、房屋估價報告、土地與建物登記謄本
- 其他文件: 貸款申請書、第二證件(駕照、健保卡等)、私章
如何提高房貸成功率?
如果你的條件目前未能完全達到銀行的要求,以下方法有助於提高通過率:
1、提供更充分的財力證明:提供半年以上穩定的收入證明,甚至是存款、保單等資產證明,這些都能顯示你的還款能力。
2、改善信用紀錄:在申請前,最好先查閱並改善你的信用報告,確保所有信用卡還款記錄正常,避免出現逾期紀錄。
3、選擇適合的房屋:選擇較新且無重大瑕疵的房屋,並避免挑選位於不利位置或空屋率高的區域。
4、提高首期款的比例:如果你的首期款不足,可以考慮向親友借款,或者選擇申請信用貸款、二胎房貸等補充資金來源。
5、增加擔保品:提供房產、土地等其他有高價值的擔保品進行抵押
此外,理財研究室整理了 6 大銀行房貸條件供大家參考,詳情請資訊相關網站:
貸款銀行 | 房貸年利率 | 貸款成數 | 還款期限 | 手續費 | 寬限期 |
台灣銀行 | 約 2.06 %起 | 最高 8 成 | 最長 30 年 | 5,000 元 | 最長 5 年 |
中國信託 | 約 2.06 %起 | 最高 8.5 成 | 最長 30 年 | 6,500 元 | 最長 3 年 |
富邦銀行 | 約 2.20 %起 | 最高 8 成 | 最長 30 年 | 5,000 元 | 最長 5 年 |
國泰世華 | 約 2.19 %起 | 最高 8 成 | 最長 30 年 | 相關費用 5,000 元~20,000 元 | 最長 2 年 |
台新銀行 | 約 2.20 %起 | 最高 8 成 | 最長 30 年 | 相關費用 8,000 元~10,000 元 | 最長 3 年 |
華南銀行 | 約 2.06 %起 | 最高 8 成 | 最長 30 年 | 貸款金額千分之 1.5 計收,最低 5,000 元 | 最長為借款期間五分之一,不得超過 3 年 |
房貸試算
一般來說,房貸利率會在 2 %到 3.5 %之間,具體利率會根據申請人的信用狀況、房屋條件等因素進行調整。銀行通常提供兩種還款方式:
1、本金攤還:每月償還固定本金,隨著剩餘本金的減少,利息金額逐步減少,總還款金額逐月減少。計算公式:
每月房貸還款金額 = 每月應繳本金金額 每月應繳利息金額
- 每月應繳本金金額 = 貸款總金額 ÷ 貸款期限(以月為單位)
- 每月應繳利息金額 = 貸款餘額 × 每月利率
2、本息攤還:每月償還固定金額(本金與利息),利息比例會隨著時間變化,但每期還款金額保持不變。計算公式:
每月房貸還款金額 = 貸款金額 × 每月應付本息金額之平均攤還率
- 每月應付本息金額之平均攤還率 = ((( 1 每月利率) ^ (貸款期間 * 12 ) ) × 每月利率) ÷ ((( 1 每月利率) ^ (貸款期間 * 12 )) – 1 )
以貸款金額為 1,000 萬,年利率為 2 %,貸款期限為 30 年為例,根據以上計算公式,可計算出:
- 本金攤還:計算結果第一個月還款約 44,445 元,隨著時間逐漸減少。
- 本息攤還:計算結果為每月還款約 36,962 元,每期還款金額相同,最後一期為 36,934 元。
總結
提前了解各家銀行的房貸條件並做好準備,保持良好的信用紀錄,提供穩定的財力證明,選擇合適的房屋並增加首期款的比例,是成功申請房貸的關鍵因素。理財研究室建議大家在申請前,先了解各家銀行房屋貸款條件,評估自身情況找最合適的,這樣才能提高房貸條件審核通過率。
延伸話題
1、自備款不夠,怎麼辦?
銀行通常會提供房屋鑑價的70%至80%作為貸款額度,若自備款不足,以下幾種方式可以考慮:
- 向親友借款:向信得過的親友借款是最直接的解決方案,通常利息低,甚至可能免息,還款方式和期限也更具靈活性。
- 信用貸款:若信用條件較好,可考慮申請信用貸款來填補不足的部分。這是一個快速獲得資金的選擇,但要注意,信用貸款的最長還款期限通常為7年,未來的還款壓力較大。
- 裝潢貸款:部分銀行提供裝潢貸款,通常與房貸一起申請,額度大約為房價的10%。各銀行的審核標準不同,可能需要提供估價單或裝潢合約等文件。
- 二胎房貸:若資金仍有缺口,可選擇以同一房屋再次抵押,向原貸款銀行或其他銀行申請二胎房貸,來補足不足的資金。
2、房貸地雷條件有哪些?
- 重大瑕疵房屋:例如海砂屋、輻射屋或結構不穩定的房屋,這些房屋存在安全隱患,銀行通常不會批准貸款。
- 房屋已被設定抵押:如果房屋已經被私人設定抵押權,則無法再將房產抵押給銀行,影響貸款申請。
- 自備款不足:如果自備款準備不夠,貸款成數可能會過高,導致每月還款壓力過大,可能影響生活品質。
- 房屋坪數過小:許多銀行不會批准面積小於15坪的小套房的貸款申請,這些房產通常被視為貸款風險較高。
3、如何選擇合適的房屋貸款額度與期限
選擇合適的貸款額度與期限需根據自身財務狀況來決定:
- 評估收入與支出:確保每月的還款金額不會超過收入的可承擔範圍,避免影響生活品質。
- 選擇合理貸款額度:銀行通常提供70%至80%的貸款成數,但根據自身償還能力,可以選擇較低的額度,減輕壓力。
- 設定適當貸款期限:短期貸款能減少總利息支出,但每月還款較高。選擇合適的期限(如20年或30年)平衡月還款與總利息。
- 考慮信用與負債比:確保負債比不過高,良好的信用可以幫助獲得更低利率。