房地合一稅試算教學 | 2025最新稅率、自用住宅與重購退稅全攻略

在台灣，處理房地產交易不僅是財務上的重大決策，更牽涉到複雜的稅務規劃。其中，房地合一稅無疑是每位屋主在賣房前必須徹底了解的核心課題。許多人一聽到「稅」就感到頭痛，但實際上，只要掌握其核心邏輯與計算方式，就能避免不必要的損失，甚至善用規則為自己合法節稅。這篇文章將以最清晰的方式，為您全面解析2025年最新的房地合一稅2.0規範，從基本定義、稅率結構，到最關鍵的房地合一稅試算，一步步帶您掌握所有細節。

簡單來說，房地合一稅是針對您賣出房屋和土地時所賺取的「淨利潤」來課徵的所得稅。這項稅制取代了過去房屋、土地分開課稅的複雜制度，旨在讓稅基更貼近實際的交易利得，並有效抑制短期炒房行為。無論您是首購族、換屋族，或是長期持有的資產配置者，了解如何計算成本、可列舉的費用，以及符合哪些條件可以申請自用住宅優惠或重購退稅，都將直接影響您最終能放入口袋的獲利金額。

房地合一稅2.0是什麼？與舊制的關鍵差異解析 📊

要理解現行的房地合一稅，必須先了解它的演進。在2016年之前，台灣的房地產稅制是「房地分離」課稅。土地的增值部分課徵「土地增值稅」，而房屋的獲利則歸入「綜合所得稅」中的財產交易所得。這種制度存在明顯的漏洞：由於土地增值稅的稅基是「公告現值」而非「市價」，且房屋的評定現值遠低於市價，導致許多交易的稅負極低，助長了短期投機風氣。

為了解決這個問題，房地合一稅制應運而生，並在2021年7月1日進化至「房地合一稅2.0」版本。其核心精神是：

• 實價課稅： 以實際成交價格為基礎，減去原始取得成本及相關費用，計算出真實的交易利得，作為課稅依據。
• 房地合一： 將房屋與土地的利得合併計算，不再分開處理，讓稅制更簡潔透明。
• 抑制短期炒作： 透過「持有期間」決定適用稅率，持有時間越短，稅率越高，藉此降低投機誘因。

相較於1.0版本，房地合一稅2.0的改革重點在於「拉長」適用高稅率的持有期間，並將預售屋、特定股權交易納入課稅範圍，更全面地防堵了過去的避稅管道。對於2025年的賣家而言，您所適用的正是這個2.0的版本。

房地合一稅試算教學：3步驟精準算出應繳稅額 💰

計算房地合一稅並不如想像中困難，核心公式只有一個。我們可以將其拆解為三個簡單的步驟，只要依序填入對應的數字，就能得出最終的應繳稅額。讓我們用一個情境案例來貫穿整個計算過程。

情境假設：
王先生在2020年3月以總價1,500萬元購入一間位於台北市的公寓（非自用），並於2025年4月以2,000萬元出售。期間他支付了仲介費50萬元、契稅10萬元，並花了30萬元進行裝潢。土地增值稅的土地漲價總數額為40萬元。我們來幫王先生算算他需要繳多少房地合一稅。

第一步：計算「課稅所得」

這是整個計算的基礎，目標是算出這次交易真正的「淨賺」金額。

課稅所得 = 成交價額 – 原始取得成本 – 相關費用 – 土地漲價總數額

• ① 成交價額： 指的是您賣掉房子的實際售價。在這個案例中，就是 2,000 萬元。
• ② 原始取得成本： 指的是您當初買房的價格。案例中為 1,500 萬元。
• ③ 相關費用： 這是節稅的關鍵！所有在取得、改良及出售過程中產生的必要費用都可以扣除。常見項目包括：
  • 取得時： 契稅、印花稅、代書費、公證費、仲介費。
  • 持有期間： 裝潢、修繕等能增加房屋價值的支出（注意：非消耗性的才能認列，例如粉刷、換管線可以，但添購家具家電不行）。
  • 出售時： 仲介費、廣告費、清潔費、搬運費。

  💡 費用認列小提示： 如果無法提供單據，稅局會以成交價的3%作為費用，最高上限為30萬元。但若能提供單據，則核實認列，沒有上限。因此，務必保留所有相關單據！
  在王先生的案例中，可認列費用為：仲介費50萬 + 契稅10萬 + 裝潢30萬 = 90 萬元。

• ④ 土地漲價總數額： 這是為了避免在土地增值稅和房地合一稅上被重複課稅的設計。您可以從土地增值稅單上找到這個數字。案例中為 40 萬元。

將所有數字代入公式：
課稅所得 = 2,000萬 – 1,500萬 – 90萬 – 40萬 = 370 萬元。

第二步：判斷「持有期間」並對應「稅率」

稅率的高低完全取決於您持有房產的時間長短。時間從「取得日」（通常是所有權登記日）計算至「交易日」（所有權登記日）。

王先生的持有期間是從2020年3月到2025年4月，總共超過5年，未滿10年。

根據上表，王先生持有超過5年，適用稅率為 20%。

第三步：計算「應納稅額」

這是最後一步，將課稅所得乘以對應的稅率即可。

應納稅額 = 課稅所得 × 適用稅率

應納稅額 = 370萬元 × 20% = 74 萬元。
所以，王先生這次賣房需要繳納74萬元的房地合一稅。

想親自試算嗎？可以參考財政部稅務入口網的線上試算工具，輸入您的資料就能快速得到結果。

房地合一稅節稅攻略：自用住宅與重購退稅怎麼選？🧭

政府為了保障民眾基本的居住權益，特別設計了兩大節稅優惠：「自用住宅免稅額」和「重購退稅」。這兩者是房地合一稅中最精華的節稅管道，但條件與適用情境不同，您需要根據自身情況做出最有利的選擇。

自用住宅免稅額優惠（一生一次）

這個優惠堪稱節稅的「大絕招」，如果符合條件，獲利在400萬元以內的部分完全免稅，超過的部分則能以最低的10%稅率計算。但因為有「一生一次」的限制（配偶也算在內），使用時機需要謹慎評估。

適用條件（需全部滿足）：

• 個人或其配偶、未成年子女在該屋設有戶籍。
• 持有並實際居住連續滿6年。
• 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
• 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用過本項優惠。

重購退稅優惠（換屋族福音）

這個優惠主要是為了鼓勵民眾「換屋」自住，無論是「先賣後買」還是「先買後賣」，只要在2年內完成，且新舊屋都符合自用住宅條件，就可以申請退還已繳納的房地合一稅。這個優惠沒有次數限制，是換屋族最常使用的節稅工具。

適用條件：

• 出售舊屋與買入新屋的時間間隔在2年以內。
• 買入的新屋與賣出的舊屋都必須由本人、配偶或未成年子女設戶籍並實際居住。
• 出售前一年無出租、供營業或執行業務使用。

退稅金額計算：

• 小屋換大屋（新屋房價 > 舊屋房價）： 已繳的房地合一稅可全額退還。
• 大屋換小屋（新屋房價 < 舊屋房價）： 按比例退稅。公式為：(新屋房價 ÷ 舊屋房價) × 已繳稅額。

⚠️ 特別注意： 透過重購退稅買入的新屋，在5年內不得改作其他用途或再行移轉，否則會被追繳原退還的稅款。

申報與繳納實務：何時申報？如何申報？

了解如何計算與節稅後，最後一步就是完成申報。房地合一稅的申報是強制性的，即使交易是虧損的，也必須在規定的時間內完成申報程序。

• 申報期限： 必須在房地產完成「所有權移轉登記日」的次日起算30日內完成申報。這個時間非常緊迫，務必在交易完成後立即處理。
• 申報地點： 向戶籍所在地的國稅局申報。如果戶籍地與房地產所在地不同，是以「申報人」的戶籍地為準。
• 申報方式：
  1. 人工申報： 親自或委託代理人至國稅局臨櫃辦理。
  2. 線上申報： 使用自然人憑證、健保卡等，透過財政部電子申報繳稅服務網進行申報，方便又快速。
• 罰則： 若未在期限內申報，將處以3,000元以上、30,000元以下的罰鍰。若有應納稅額而漏報，除了補稅外，還會按所漏稅額處3倍以下的罰鍰，後果相當嚴重。

房地合一稅常見問題 (FAQ)

Q1：預售屋買賣需要繳房地合一稅嗎？

是的。 房地合一稅2.0已將預售屋及其坐落基地明確納入課稅範圍。持有期間的計算是從「簽訂買賣契約日」起算，到「交易日」為止。由於預售屋交易的持有期間通常較短，很容易落入45%或35%的高稅率區間，投資者需特別注意。

Q2：繼承或贈與取得的房子，賣掉時「取得成本」如何計算？

這是一個常見的陷阱。對於繼承或受贈而來的房產，其「取得成本」並非市價，而是以繼承或受贈時的「房屋評定現值」及「土地公告現值」為準，這個價值通常遠低於市價。這會導致賣出時計算出的「課稅所得」大幅膨脹，產生巨額稅負。不過，若繼承時有支付遺產稅，可將房地價值按比例計算的遺產稅額計入成本。建議在繼承或贈與前，先進行稅務規劃。

Q3：如果賣房子賠錢，還需要申報房地合一稅嗎？

仍然需要申報！ 即使計算出的課稅所得是負數（即虧損），依法仍須在30天內完成申報程序。申報虧損的好處是，該筆交易損失可以在交易日起算的3年內，從未來其他房地產交易的獲利中扣除，達到抵稅的效果。

Q4：夫妻之間贈與房產，再賣掉要課房地合一稅嗎？

夫妻間的贈與免徵贈與稅與房地合一稅。但若受贈的配偶未來將該房產出售，計算持有期間時，可以將原配偶的持有期間合併計算。例如，先生持有5年後贈與給太太，太太持有2年後賣出，則總持有期間可視為7年，適用較低的20%稅率。

結論

房地合一稅是現代房地產交易中不可或缺的一環，它不僅影響您的最終獲利，更體現了稅制公平與居住正義的精神。透過本文的詳細解析，相信您已對房地合一稅的計算、稅率、費用認列以及兩大節稅神器——自用住宅優惠與重購退稅有了全面的認識。記住，稅務規劃的最佳時機永遠在交易發生之前。在您簽下任何買賣合約前，花時間試算可能的稅負，並妥善保管所有相關單據，將是您保障自身權益、最大化資產價值的智慧之舉。

*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。