在台灣的房地產市場中，您可能常常聽到「這間是既存違建」這樣的說法，尤其在看老公寓或透天厝時。對於許多房產投資者或首購族來說，這四個字彷彿蒙上了一層神秘面紗。究竟既存違建是什麼？它代表的是一個可以撿便宜的投資機會，還是一個隨時可能引爆的財務地雷？許多人誤以為「既存」就等於「安全」、「不會被拆」，但事實上，這其中潛藏的法律與金融風險遠比想像中複雜。在您投入畢生積蓄之前，徹底理解既存違建的定義、認定標準以及相關的既存違建買賣風險，是保護您資產安全的第一道防線。

本文將從投資者的角度出發，為您深入剖析既存違建是什麼的完整概念，從各縣市的認定時間點，到持有、買賣、修繕時可能遇到的挑戰，甚至探討其合法化的可能性。無論您是打算購入含有違建的房產，或是名下房產正巧有此情況，這份全攻略都將成為您做出明智決策的關鍵指南。讓我們一同揭開既存違建的神秘面紗，學習如何趨吉避凶，在房地產投資的道路上走得更穩健。🧭

到底既存違建是什麼？從法規源頭說起 💡

簡單來說，「既存違建」是指在特定時間點之前已經存在，且未依據《建築法》規定申請建造執照就擅自興建的建築物。這個「特定時間點」由各地方政府自行劃定，因此在不同縣市會有不同的標準。

政府之所以設立「既存違建」這個分類，並非承認其合法性，而是一種務實的管理手段。由於早期法規不完善或執行不力，導致大量違建產生，若要一次性全部拆除，將耗費鉅大的社會成本並引發民怨。因此，政府採取了「分類分期」的處理原則：

• 新違建：在特定時間點之後才蓋的違建，被視為「即報即拆」的對象，執法強度最高。
• 既存違建：在特定時間點之前就存在的違建。政府的處理原則是「拍照列管、暫緩拆除」。這意味著它暫時不會被強制拆除，但已被記錄在案，並非永遠安全。
• 舊有違建：某些縣市（如台北市）還有更早的分類，處理順序通常排在既存違建之後。

這裡必須強調一個核心觀念：「暫緩拆除」不等於「就地合法」或「免拆金牌」。它僅僅代表在當前的執法優先序中，順位較低。一旦該違建有危害公共安全、妨礙交通、影響市容觀瞻，或配合都市更新計畫等情況，政府仍有權依法訂定計畫，將其列為優先拆除對象。因此，將「既存違建」視為完全沒有風險的資產，是一個非常危險的投資迷思。

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如何判斷既存違建？各縣市認定時間點全攻略 🧭

判斷一棟建築物是否屬於「既存違建」，最關鍵的因素就是「建造完成日期」是否早於地方政府所訂定的「劃定日期」。由於台灣各縣市的都市發展歷程不同，因此這個時間點也存在差異。投資者或屋主在評估房產時，必須以該房產所在地的規定為準。

以下我們整理了台灣主要縣市的既存違建認定時間點，供您參考。請注意，法規可能隨時修訂，最準確的資訊應向當地建管單位查詢。

如何查證建築物的建造日期？

要確認建造時間，不能只聽信屋主或房仲的一面之詞。投資者應採取以下方式進行查證：

1. 調閱建物謄本：可至地政事務所申請，謄本上的「第一次登記日期」可作為參考，但違建部分通常不會登記。
2. 申請使用執照存根：向地方建管單位申請，可確認合法建物的完工日期。
3. 申請歷年空照圖：向農委會林務局農林航空測量所申請，透過比對不同年份的空照圖，可以證明該建物在某個時間點前就已存在。
4. 稅籍證明：向稅捐機關申請房屋稅籍證明，上面的「設籍日期」也是一個有力的佐證。

進行房地產交易前，花費一些時間和金錢進行上述查證，是避免未來鉅額損失的必要投資。

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投資人必看！持有既存違建的四大核心風險 📈

許多投資人可能會被含有既存違建的房產的低廉價格所吸引，認為是「以較低成本換取更大使用空間」的划算交易。然而，這種想法忽略了其背後的多重風險。徹底理解既存違建風險，是評估這類房產真實價值的關鍵。

1. 政策變動與突發拆除風險 ⚖️

「暫緩拆除」的承諾並非永久有效。地方政府的政策隨時可能因應社會情勢而改變。例如，若發生因違建導致的重大公安事件（如火災、倒塌），政府就可能發起專案，針對特定類型（如頂樓加蓋、隔間出租套房）的既存違建進行優先拆除，即使它原本只是被列管。此外，都市更新、市地重劃或公共工程建設等計畫，也會讓區域內的既存違建面臨立即拆除的命運，且通常無法獲得與合法建物同等的補償。

2. 銀行核貸與資產價值風險 💰

從銀行的角度來看，違建部分是沒有產權登記的，不具備合法的擔保價值。因此，在申請房屋貸款時，銀行會嚴格審核：

• 貸款成數降低：銀行在估價時會扣除違建部分的價值，僅針對合法建物的坪數進行估價，導致最終核貸成數遠低於一般房產。
• 貸款利率較高：由於風險較高，銀行可能提供較差的利率條件。
• 甚至直接拒貸：如果違建情況嚴重，或銀行風控趨嚴，可能直接拒絕承作該房產的貸款，這將嚴重影響買方的購買能力與房產的流動性。

這意味著購買有既存違建的房產，您需要準備更多的自備款，且未來轉手時，潛在買家也會面臨同樣的貸款困境，進而壓抑房產的增值潛力。

3. 公共安全與法律責任風險 🔥

違建之所以「違」，就是因為它沒有經過合法的建築設計與施工審核。這可能導致：

• 結構安全隱患：頂樓加蓋可能超出原建築的載重負荷，陽台外推可能破壞結構梁柱，增加地震時的風險。
• 消防安全死角：違法隔間可能堵塞逃生通道，使用易燃材料裝修，電線管路亂拉，極易引發火災且阻礙逃生與救援。

一旦發生意外事故造成他人傷亡或財產損失，屋主將面臨鉅額的民事賠償甚至刑事責任。這種潛在的法律責任，是任何投資回報都無法彌補的。

4. 使用限制與修繕困境 🛠️

許多人關心「既存違建修繕」的問題。根據規定，既存違建的修繕有嚴格限制。一般來說，僅允許「非增加高度或面積」的「簡易修繕」行為，例如修補漏水、更換壁紙等。如果進行了大規模的翻新、增建、改建或修建，就可能被認定為「新違建」，從而失去「暫緩拆除」的資格，變成「即報即拆」的對象。這大大限制了屋主改善屋況、提升房產價值的空間。

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既存違建可以買賣或修繕嗎？實戰教戰守則

儘管風險重重，但市場上含有既存違建的房產交易依然存在。如果您仍考慮進行相關交易，務必遵守以下的實戰守則，以最大化保障自身權益。

購買方（買方）教戰守則

1. 徹底盡職調查（Due Diligence）：除了前述的建造日期查證，應親自向地方建管單位確認該違建的列管狀況、是否有被檢舉的紀錄。
2. 合約載明，白紙黑字：務必在不動產買賣契約書中，明確註明「本標的物含有未登記之增建部分（即違章建築），買方已充分了解其風險，並同意依現況交屋」。同時，可要求賣方提供相關證明文件（如空照圖、稅籍證明）作為附件。
3. 價格談判的籌碼：將拆除風險、貸款困難、無法增值的劣勢，作為與賣方議價的有力籌碼。合理評估若違建被拆除後，剩餘合法部分的價值是否仍符合您的預算。
4. 預備充足的自備款：切勿高估銀行的貸款成數，應準備比一般交易更多的現金。

出售方（賣方）教戰守則

1. 履行誠實告知義務：法律規定賣方有義務告知房產的重大瑕疵，違建即是其中之一。切勿隱瞞，否則買方未來可依法主張解約或請求損害賠償，得不償失。
2. 備妥證明文件：主動準備能證明該違建屬於「既存違建」的相關文件，可增加買方的信任度，加速交易流程。
3. 合理定價：了解市場行情，對含有違建的房產定出一個具競爭力的價格。堅持以合法建物的單價來出售全部面積，只會讓房產有行無市。

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漂白之路？探索既存違建合法化的可能性

「我的既存違建有機會合法化嗎？」這是許多屋主心中的大哉問。坦白說，既存違建合法化的途徑極其狹窄，成功機率非常低。絕大多數的既存違建終其一生都無法「漂白」。

理論上，要使違建合法，必須要「補辦執照」。但這牽涉到該建築物必須完全符合「現行」的建築法規與消防法規，包括：

• 建蔽率與容積率：許多違建（特別是增建）早已超出法定上限。
• 結構安全標準：需由建築師和結構技師簽證，證明其結構安全無虞，這通常需要昂貴的補強工程。
• 消防安全設備：需符合現行的消防法規，如灑水系統、排煙設備等。
• 土地使用分區規定：建築物用途需符合所在土地的使用分區。

由於補辦的成本極高，且往往涉及結構性的根本問題，使得絕大多數既存違建的合法化之路都只是紙上談兵。投資者不應抱持「未來可以合法化」的僥倖心理來進行投資決策，而應將其視為一個永久性的法律瑕疵。

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關於既存違建的常見問題（FAQ）

Q1: 鄰居檢舉我的既存違建，會馬上被拆嗎？

不一定會「馬上」被拆。被檢舉後，建管單位會派員勘查，確認其是否屬於既存違建。如果是，通常會依規定拍照列管，並告知檢舉人處理原則。但如果勘查後發現該違建有立即性的公安疑慮（例如結構龜裂、嚴重影響消防逃生），則仍可能被列為優先拆除對象。頻繁被檢舉也可能提高其被關注的程度。

Q2: 既存違建可以申請房屋貸款嗎？銀行怎麼看？

非常困難。如前文所述，銀行在評估房產價值時，會將違建部分視為零價值。他們只會針對權狀上登記的合法面積進行鑑價與核貸。這會導致貸款成數大幅降低，買方需要準備非常高的自備款。對於財務槓桿操作的投資者而言，這類房產的吸引力極低。

Q3: 買房後才發現有既存違建，賣方沒告知，我該怎麼辦？

若賣方在交易過程中刻意隱瞞違建事實，而您能證明在簽約前毫不知情，這可能構成「物之瑕疵」。您可以依據《民法》向賣方主張「瑕疵擔保責任」，請求減少價金、解除契約，甚至是損害賠償。重點在於舉證，因此交易過程中的所有文件、對話紀錄都應妥善保存。

Q4: 既存違建部分的面積，可以算在權狀坪數裡嗎？

不可以。建物所有權狀上登記的面積，僅限於經過合法申請、勘驗、取得使用執照的合法建築範圍。違建部分因為沒有合法身分，所以無法辦理「建物所有權第一次登記」，自然也不會出現在權狀上。這也是為何違建無法作為銀行貸款擔保品的核心原因。

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結論

總結來說，「既存違建是什麼」這個問題的答案遠不止於「一個不會馬上被拆的違建」。它是一個涉及法律、金融、安全與市場價值等多面向的複雜議題。對於房地產投資者而言，既存違建是一把雙面刃，它可能提供了帳面上的低價誘因，但背後卻隱藏著政策變動、融資困難、安全責任與資產流動性不佳等巨大風險。

在做出任何投資決策前，務必回歸基本面：徹底的盡職調查、客觀的風險評估，以及謹慎的財務規劃。切勿將「暫緩拆除」的現狀，當作資產安全的永久保證。唯有真正理解並能承擔其潛在後果的投資者，才能在這類特殊的房地產交易中，避免陷入意想不到的困境。

*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。